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고정 vs 변동 2026: “손익분기·갈아타기 타이밍 계산법”
1. 요약: 숫자보다 “구조와 시차”
같은 금리 수준이라도 조달지표와 전환주기가 다르면 체감이 달라집니다. 고정은 은행채·장기 스프레드에, 변동은 코픽스 등 단기 지표에 연동되어 움직입니다.
손익분기 계산은 금리의 절대값보다도 나에게 적용될 평균 변동금리와 갈아타기 비용을 합쳐 “총이자 대비”로 비교하는 게 핵심입니다.
2. 기본기: 고정·변동·혼합의 구조
| 유형 | 장점 | 주의 | 누가 유리? |
|---|---|---|---|
| 고정 | 월 납입 예측 가능, 상단 리스크 차단 | 초기 금리 높아 보일 수 있음 | 현금흐름 안정이 최우선인 가구 |
| 변동 | 인하 구간 체감 빠름, 초기 부담 완화 | 상승기 비용 급증, 예산 불확실 | 비상자금 넉넉·상환 여력 충분 |
| 혼합 | 초기 고정으로 방어, 전환 후 변동 탄력 | 전환 시점 금리 레벨에 민감 | 방향성 불확실·리스크 분산 지향 |
3. 핵심 공식: 손익분기 금리와 손익분기 시점
손익분기 금리(변동의 평균이 얼마면 이기는가)
손익분기평균변동금리 = 고정금리 − (갈아타기이익 / 잔여원금가중평균)
여기서 갈아타기이익은 고정 선택으로 절감되는 총이자에서 중도상환해약금·인지·설정·보증료·취급수수료 등 비용을 뺀 값입니다.
손익분기 시점(언제부터 유리해지는가)
누적이자차(월 t) = 변동기대월이자 − 고정월이자 − 월평균비용
누적이자차가 양수로 전환되는 월이 손익분기 시점입니다.
간단판단 규칙
- 잔존기간이 길수록 고정의 보험 가치가 커짐
- 중도수수료 잔여가 크면 갈아타기 지연
- 우대금리 유지비가 높으면 실효금리 재계산
4. 갈아타기 타이밍 계산 4단계
- 입력값 정리: 잔여원금, 잔존기간, 현재 금리(고정·변동), 우대조건 유지비, 중도수수료 잔여율, 신규 취급·설정·보증료 등 총비용.
- 월 상환액 비교: 동일 잔여원금·잔존기간 가정으로 고정 선택 시 월 납입과 변동 가정의 월 납입을 산출.
- 평균변동금리 가정: 보수·중립·낙관 세 가지 경로의 평균을 두고 총이자를 계산해 총비용 포함 손익 비교.
- 의사결정: 손익분기금리보다 평균변동금리가 낮게 예상되면 변동 유지, 높게 예상되면 고정 또는 혼합 전환. 잔존 초기엔 효과가 크고 말기엔 작습니다.
5. 사례 계산: 내 대출에 바로 대입
사례 A — 변동에서 고정으로 갈아타기
- 잔여원금: 3억
- 잔존기간: 25년
- 현재 변동: 연 4대 중반, 고정 제안: 연 4초반
- 총 갈아타기 비용 합계: 원금의 작은 비율 가정
동일 기간 기준으로 월 이자 차이가 지속될 경우, 비용 회수에 필요한 개월 수를 구합니다. 회수개월수 ≈ 총비용 ÷ 월평균이자절감
회수개월수보다 오래 보유할 계획이면 고정 전환이 합리적입니다.
사례 B — 고정에서 변동으로 전환 고려
- 잔여원금: 4억
- 잔존기간: 20년
- 현재 고정: 연 5대 초반, 변동 제안: 연 4대 후반
- 중도수수료 잔여: 원금의 일정 비율 가정
손익분기평균변동금리 = 현재고정 − (총비용 ÷ 잔여원금가중평균)
예상 평균변동금리가 이 값보다 낮게 유지될 가능성이 크면 변동 전환, 아니면 유지가 안전합니다. 전환 직후 다시 상승하면 손해가 커질 수 있으므로 부분 대환으로 리스크를 분할하는 방법도 유효합니다.
사례 C — 혼합 구조 설계
변동과 고정을 오대오 또는 육대사로 나눠 평균금리를 낮추고, 금리 방향성이 바뀔 때 손익의 출렁임을 줄입니다. 초기 고정 기간이 있는 혼합을 사용하면 전환 시점의 불확실성을 분산할 수 있습니다.
6. 체크리스트: 실패 줄이는 규칙
결정 전
- 잔존기간이 길면 전환 효과 ↑, 짧으면 유지
- 중도수수료 남아 있으면 회수개월수부터 계산
- 우대금리 조건의 유지비를 연 환산해 실효금리 산출
- 부분 대환으로 리스크를 나누고 추가 옵션을 남겨두기
실행 중
- 전환 서류와 잔금 일정 동기화(지연 시 불이익 방지)
- 임대차·이사 일정과 금리 리픽싱 시점 맞추기
- 대환 후 첫 고정 납입월에 납입계좌 잔액 여유 확보
이후 관리
- 분기별로 평균변동금리 전망 업데이트
- 추가 금리 하락 시 재약정 협상 카드로 거래이력 활용
- 상환 방식 변경(원리금균등↔원금균등)으로 총이자 최적화
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
금리가 더 내려갈 것 같은데 지금 고정으로 묶어도 되나요?
잔존기간이 길고 월 납입의 예측가능성이 더 중요하다면 일부를 고정으로 전환하고 나머지는 변동으로 남겨 후속 선택지를 유지하세요.
변동인데 인상 위험이 걱정됩니다. 캡이 있으면 충분한가요?
상한이 있어도 상단 근처로 오래 머물면 총이자는 커집니다. 캡 확인과 함께 부분 고정을 섞는 전략이 안정적입니다.
대환 기준은 어느 정도가 합리적일까요?
총비용 기준으로 <u월평균이자절감×보유예정개월수>가 비용보다 크면 전환을 검토하세요. 보수·중립·낙관 세 가지 평균변동금리를 모두 넣어 확인하면 오판을 줄일 수 있습니다.
상환 방식은 무엇이 유리하나요?
총이자 절감은 원금균등이, 월부담 안정은 원리금균등이 유리합니다. 전환과 함께 상환 방식을 바꿔 총이자와 월 납입의 균형을 맞추세요.
※ 본 글은 일반 정보입니다. 실제 금리·수수료·우대조건·보증료는 은행·상품·시점·신용도에 따라 달라질 수 있으니, 신청 전 약관과 수수료표를 확인하세요.
