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LTV·DTI·DSR 2026: “규제지역별 한도표(엑셀·PDF 다운로드)”
1. 핵심 요약: 지역·보유수·용도에 따라 달라진다
주택담보대출 가능 한도는 보통 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 중 가장 보수적인 값으로 결정됩니다. 2025~2026년 제도 변화의 큰 틀은
규제지역 확대/축소에 따른 LTV·DTI 차등,
실수요·생애최초 우대,
스트레스 DSR 적용입니다. (정확한 수치·지정 지역은 수시로 바뀔 수 있으니 각 기관 공고를 반드시 확인하세요.)
근거: 금융위 보도자료(규제지역·LTV 운영방향), 금융위 Q&A(지역지정 예외), 한국주택금융공사 보금자리·디딤돌 안내(기본 LTV/DTI 구조), 스트레스 DSR 안내·보도.
2. 규제지역별 한도표(엑셀·PDF 다운로드)
| 구분 | 적용 대상 예시 | LTV(최대) | DTI(최대) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 비규제지역 — 무주택 | 일반 실수요 | 70 | 60 | 디딤돌/보금자리 등 정책모기지 기본 틀과 유사 |
| 비규제지역 — 생애최초 | 첫 주택 구입 | 70~80 | 60 | 상품·공고별 우대 폭 상이 |
| 규제지역 — 무주택/처분조건부 1주택 | 지정 지역 내 실수요 | 40~60 | 50~60 | 지역 종류(투기·투기과열·조정)별 차등 |
| 규제지역 — 생애최초 | 첫 주택 구입 | 최대 70(공고별) | 60(일반), 일부 상품 50 적용 사례 존재 | 주택가격·상품 기준 병행 적용 |
| 규제지역 — 2주택 이상 | 추가 구입 | 0 | - | 추가 구입 목적 주담대 제한 |
| 생활안정자금(주택담보) | 생활·전월세보증금 반환 등 | 지역·용도별 상이 | 은행별·상품별 기준 | 주택구입 목적과 별도 기준 |
해석 가이드 — 위 표는 구조·범위를 이해하기 위한 개요입니다. 실제 한도는 (1) 규제지역 지정/해제, (2) 주택가격 구간, (3) 가구·소득·자녀·생애최초·실수요 요건, (4) 보증·상품 종류, (5) 스트레스 DSR 결과에 따라 바뀝니다. 신청 전 해당 은행·보증기관·정책모기지 공고의 최신 수치를 확인하세요.
참고: 금융위원회 보도자료 및 문답자료(규제지역 LTV·예외), 한국주택금융공사 디딤돌·보금자리 안내(LTV·DTI 기본 틀), 스트레스 DSR 관련 공지.
3. 용어 정리와 계산 순서
LTV
담보가치 대비 대출 비율. 지역·보유수·가구 유형에 따라 상한이 다릅니다.
DTI
연 소득 대비 주택담보대출의 연 원리금 상환 비율. 규제지역에선 더 보수적으로 적용될 수 있습니다.
DSR
모든 금융부채의 연 원리금 상환 합계/연 소득. 변동·혼합 대출에는 스트레스 금리를 가산해 산정합니다.
- 계산 순서 LTV 한도 → DTI 한도 → DSR 한도 중 가장 낮은 값을 적용.
- 상품·보증 정책모기지·보증서·은행 내부기준이 추가로 한도를 조정할 수 있음.
- 우대 생애최초·자녀·서민·실수요 요건 충족 시 LTV·금리 우대가 붙을 수 있음.
4. 사례별 주의사항(생애최초·처분조건부 1주택·다주택)
- 생애최초: 규제·비규제 모두에서 LTV 우대 폭이 크지만, 주택가격·보증·상품 한도에 의해 절대금액 상한이 정해질 수 있습니다.
- 처분조건부 1주택: 기존 주택 처분·전입 기한 등 조건·기한을 충족해야 우대·완화 적용이 인정됩니다.
- 2주택 이상: 규제지역 내 추가 구입 목적 주담대는 제한되는 경우가 많습니다. 생활안정자금 용도도 별도 기준을 확인하세요.
- 비주택 담보: 오피스텔·상가 등 비주택은 주택 규제와 기준이 다를 수 있으니 별도 공고·약관을 확인해야 합니다.
5. 스트레스 DSR 체크 포인트
변동·혼합형 대출은 스트레스 금리를 더해 상환능력을 평가합니다. 동일 소득·담보라도 스트레스 DSR 때문에 한도가 줄어들 수 있음을 전제로 계획하세요. 은행별·분기별 공시에 따라 가산 폭과 적용 범위가 달라질 수 있습니다.
- 대출 구조가 복합(주담대+신용대출)일수록 DSR 영향이 큽니다.
- 카드론·마이너스통장은 한도 산정 전 미리 슬림화하면 유리합니다.
- 상환 방식(원리금균등/원금균등/체증식) 선택에 따라 연간 원리금이 달라져 DSR 결과가 바뀝니다.
6. 신청 전 체크리스트
자격·지역
- 주택 소재지가 규제지역인지 확인
- 무주택/생애최초/처분조건부 1주택 중 어디에 해당하는지
소득·부채
- 연 소득 증빙 최신화(원천징수·소득금액증명)
- 타 대출 상환계획·잔액 정리로 DSR 여유 확보
상품·보증
- 정책모기지·보증서·은행 일반상품을 총비용 기준으로 비교
- 우대금리 조건의 유지비(카드·자동이체 등)까지 계산
7. 공식 안내 링크(상시 확인 권장)
- 금융위원회 공지/보도자료 — 규제지역 지정·완화, LTV·DTI 운영방향 공고
- 한국주택금융공사 — 보금자리·디딤돌 안내(LTV·DTI 기본 구조·자격)
- 은행연합회 소비자포털 — 스트레스 DSR·비교 공시
※ 본 글은 구조 이해를 돕기 위한 개요이며, 실제 승인 한도는 신청 시점의 공고·약관·보증·내부심사에 따릅니다.
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